ホームステージング / 基本のしくみ
ホームステージングは、空室に家具や照明、小物を置いて、住んだときの暮らしを想像できる状態にする施策です。
何もない部屋は広さの感覚がつかみにくく、写真では寒々しく見えます。
ソファやベッド、ラグを置くだけで、部屋の用途と広さが一目で伝わるようになります。
方式は二つあります。
実際に家具を運び込む物理ステージングと、空室の写真にCGで家具を合成するバーチャルステージングです。
物理は内見の場でも効果を発揮し、バーチャルは写真の印象だけを変えます。
どの段階で反響が落ちているかによって、選ぶ方式が変わります。
ホームステージングの役割は、物件の弱点を隠すことではありません。
物件の良さを、検索している人に正しく伝えることです。
設備が古い、駅から遠いといった根本の弱点は、ステージングでは解決しないことを最初に押さえておく必要があります。
ホームステージング / 費用相場の目安
物理ステージングの費用は、1部屋8〜15万円が目安です。
家具のレンタル料、搬入と搬出、設置の作業費が含まれます。
ワンルームなら下限に近く、2LDK以上で複数の部屋に家具を置くと上限を超えることもあります。
レンタル期間は1〜3か月が一般的で、延長すると追加の費用がかかります。
バーチャルステージングは、写真3カットで3〜5万円が目安です。
撮影済みの空室写真に家具を合成するため、搬入の手間がなく、納品も早い。
プロカメラマンによる撮影を組み合わせる場合は、1物件3〜5万円が別にかかります。
費用を比べるときは、方式の単価だけでなく、空室期間の家賃損失と並べて考えます。
家賃7万円の部屋が1か月空けば、7万円の収入が失われます。
ステージングの費用は、失っている家賃と比べて高いか安いかで判断するのが正確です。
ホームステージング / 回収期間の計算方法
回収期間は、費用を月あたりの効果で割って出します。
効果の測り方は二つあります。
一つは空室期間の短縮、もう一つは家賃の維持や引き上げです。
空室期間で考える場合の計算例です。
家賃7万円の部屋で、物理ステージングに10万円をかけたとします。
空室が1か月縮めば7万円の損失が消え、2か月縮めば14万円。
1か月半ほど早く決まれば、費用はその時点で回収できる計算になります。
家賃で考える場合は、値下げを避けた金額を効果として数えます。
家賃を3,000円下げる代わりにバーチャルステージングに4万円をかけ、家賃を維持できたとします。
値下げ回避の効果は年間3.6万円で、約13か月で費用を回収できます。
入居者が2年住めば、差額は7万円を超えます。
どちらの計算でも、前提にしているのは「ステージングをしなければ決まらなかった」という仮定です。
実施前の反響数と内見数を記録しておくと、効果を後から確かめられます。
記録がなければ、効いたのか時期のせいなのかを区別できません。
ホームステージング / 掲載業者の紹介事例
ニュウキョの掲載業者から紹介された事例を二つ挙げます。
一つは東京都世田谷区の築28年のアパートです。
家具の配置とプロ撮影を組み合わせ、費用は12万円。
内見数は2.3倍になり、家賃を据え置いたまま2か月後に満室になりました。
もう一つは神奈川県横浜市の1LDKです。
こちらはバーチャルステージングを選び、費用は4万円。
写真の印象を変えたことで、家賃を8,000円上げて成約しています。
二つの事例に共通するのは、物件そのものではなく見せ方に弱点があったことです。
世田谷区の事例は築年数の古さを内見の場の印象で補い、横浜市の事例は1LDKの広さを写真で伝えることに成功しました。
都内の地域ごとの事情は東京都の空室対策で扱っています。
事例の数字は、そのまま自分の物件に当てはまるものではありません。
立地、家賃帯、競合の状況が違えば、同じ費用をかけても結果は変わります。
事例から読み取るべきなのは数字そのものより、どの段階の弱点をどの方式で補ったかという考え方です。
ホームステージング / 効く物件と効かない物件
ステージングが効くのは、反響はあるのに内見の後で決まらない物件です。
内見に来た人が部屋の使い方を想像できずに帰っている可能性が高く、家具を置くことで判断の材料を渡せます。
写真が暗く、広さが伝わっていない物件も同じく効果が出やすい部類です。
築古の物件ほど効果が出やすい傾向もあります。
古さが目立つ空室も、家具と照明で暮らしの雰囲気を作れば、印象の多くを上書きできます。
リノベーションに数百万円をかける前に、見せ方で反響が戻るかを試す価値があります。
反対に、効きにくいのは検索の段階で外されている物件です。
インターネット無料や宅配ボックスがない、駐車場が足りない、初期費用が競合より高い。
こうした物件は、写真を見られる前に候補から落ちています。
検索に出ない物件にステージングをしても、見る人がいなければ効果は出ないため、先に設備や条件を整えるのが順番です。
ホームステージング / 物理とバーチャルの使い分け
判断の基準は、反響がどこで落ちているかです。
ポータルサイトで閲覧はされているのに問い合わせが少ないなら、写真の印象の問題で、バーチャルで足ります。
問い合わせと内見はあるのに申し込みにつながらないなら、内見の場の印象の問題で、物理が必要です。
家賃帯でも使い分けられます。
家賃の高い物件ほど1か月の空室の損失が大きく、物理ステージングの費用を回収しやすくなります。
家賃の低い物件では、バーチャルで写真の印象だけを変えるほうが回収の見込みを立てやすい。
大阪のように区ごとに家賃水準が大きく違う市場の事情は大阪府の空室対策で整理しています。
バーチャルを使うときは、写真に家具がCGであることを明記します。
合成した家具が実際にあるかのように見せると、内見で期待との差が生まれ、かえって申し込みを遠ざけます。
不動産広告の表示のルールの面でも、加工した写真であることを示しておくのが安全です。
ホームステージング / 業者に依頼するときの確認事項
依頼する前に、費用に含まれる範囲を確かめます。
家具のレンタル期間、延長時の料金、搬入と搬出の費用、撮影の有無。
見積もりの総額だけで比べると、延長や撤去の費用で後から膨らむことがあります。
次に、物件の家賃帯と客層に合った提案ができるかを聞きます。
単身の会社員向けの部屋に、ファミリー向けの大きなソファを置いても響きません。
誰に貸したい部屋なのかを先に伝え、その層に合わせた家具の選び方を提案してもらうのが確実です。
最後に、実施後の効果の測り方を決めておきます。
反響数、内見数、申し込みまでの日数を、実施前と比べられるように管理会社から報告をもらう段取りを組みます。
全国の業者は全国の空室対策業者一覧から探せます。
写真の撮り直しとセットで依頼する場合は、撮影の時間帯と季節も確認しておきます。
晴れた日の昼に自然光で撮った写真は、曇りの日の写真とは印象がまるで違います。
繁忙期の前に撮影を済ませるなら、12月までに日程を押さえておくのが安全です。
空室対策 / 失敗しない業者選び5ステップ
空室対策業者を選ぶときに、絶対に外せない5つのチェックポイントをまとめました。
問い合わせる前、契約する前に、それぞれ確認しておくと業者選びで失敗するリスクを大きく減らせます。
どのステップも超重要なので、ぜひ参考にしてください。
それでは順番にご紹介していきます。
【STEP①】対応エリアでの実績棟数を確認する
まずは業者の「自分の物件があるエリア」での実績棟数を確認しましょう。
「全国対応」「関東対応」と謳っていても、実際に施工・客付け実績がない地域だと、地場の仲介ネットワークを持っていません。
地名が伴わない「累計実績◯件」という数字には要注意。
「東京都内での実績棟数を教えてください」と具体的に聞くのが鉄則です。
【STEP②】宅地建物取引業免許の番号と発行元を確認
不動産業者である以上、宅地建物取引業免許の番号は必須です。
免許番号は「東京都知事(N)第◯◯◯号」または「国土交通大臣(N)第◯◯◯号」の形式で、必ず公式サイトや名刺・契約書類に記載されているもの。
括弧内の数字(N)は5年ごとの更新回数で、数字が大きいほど営業歴が長く、信頼性の目安になります。
【STEP③】料金体系が「3区分」で明示されているか
「相談時にお見積もり」「物件によります」とだけ答える業者は避けたほうが無難です。
信頼できる業者は、初期費用・月額費用・成果報酬の3区分で明示してくれます。
後から「これは別途料金です」と言われるトラブルを避けるためにも、最初の問い合わせ時に「料金プランの3区分を教えてください」と聞きましょう。
明示できる業者は透明性が高く、追加請求のリスクも低い傾向にあります。
【STEP④】提案書のスピードと具体性をチェック
問い合わせから提案書受領まで、5営業日以上かかる業者は要注意です。
空室対策はスピード勝負。
レスポンスの遅さは、その後の施策実行のスピードにも直結します。
さらに大切なのが提案内容の具体性。
「空室対策をします」だけの抽象的な提案ではなく、「具体的な施策・想定費用・期待効果（家賃◯円アップ・成約まで◯ヶ月）」が数字で書かれている業者を選びましょう。
【STEP⑤】最低2社、できれば3社で相見積もりを取る
同じ物件でも、業者によって提案内容と料金は大きく異なります。
1社だけで決めてしまうと、相場感が掴めず損をするリスクが高くなります。
最低でも2社、可能なら3社に同じ条件で見積もりを依頼し、「料金・実績・提案内容・人柄」の4軸で比較するのがおすすめ。
ニュウキョのお問い合わせフォーム1回で、強い業者を複数社まとめてご紹介できますので、ぜひご活用ください。
5ステップを実行すれば失敗リスクは大幅減
上記5つを実行するだけで、「契約してから後悔した」という典型的な失敗はほぼ避けられます。特にSTEP①の地域実績とSTEP⑤の相見積もりは、業者の質を見極める上で最も効果的な2つです。
