岩手の空室対策 / 落ち着いた市場の特徴
岩手県の空室率は14.1%です。
県全体の平均賃料はワンルーム約4.2万円、ファミリー約6.7万円。
東北の中では中ほどの水準で、目立った下落の圧力も少ない市場です。
市ごとに見ると、盛岡市は空室率13.1%で、ワンルーム約5.7万円・ファミリー約9.1万円と県内で最も高い水準にあります。
宮古市と釜石市も13.1%。
北上市と大船渡市は14.1%で県平均並み、花巻市・一関市・遠野市・久慈市・陸前高田市は15.6%とやや厳しくなります。
需要は盛岡、北上、一関、沿岸の中核都市に分かれています。
どこか1つの都市に依存していないことが、岩手の市場が大きく崩れない理由です。
安定した市場は、裏を返せば何もしなくても埋まる物件と、何をしても埋まらない物件に分かれやすい市場でもあります。
狙う層を絞り、その層に必要な設備に絞って投資すれば、効果がはっきり見えます。
盛岡の中でも、盛岡駅の西口、大通や菜園の周辺、上田の大学周辺では、借り手の顔ぶれが違います。
自分の物件の徒歩圏で、築年数と間取りの近い物件がいくらで出ているかを数件拾い、家賃の位置を確かめるところから手を付けます。
岩手の空室対策 / 冬と人口が空室を長引かせる
最初に挙がるのは寒さです。
盛岡の冬は氷点下の朝が続き、単板ガラスとアルミサッシのままの部屋では窓際が結露で濡れます。
内見の日に窓が曇っていれば、その印象だけで候補から落ちるのが盛岡の冬の現実。
次に効いてくるのが車と雪の組み合わせです。
滝沢や矢巾、北上の郊外では通勤も買い物も車が前提で、朝の駐車場が雪で埋まっている物件は選ばれません。
共働きの世帯や工場の交代勤務の人は、車2台分の場所を最初に確かめます。
そして、若い単身者の数そのものが減っています。
高校や大学を出た世代の多くが仙台や首都圏で働き口を見つけるため、盛岡以外の1Kは借り手探しに時間がかかるようになりました。
寒さ、雪、人口。
どれも家賃を1万円下げたところで消えない理由です。
冬の不安を設備で先に潰し、借り手を学生・工場・二拠点の3つに絞り込む。
岩手で家賃を守る筋道はここにあります。
ポータルに載っている岩手の物件を見比べると、暖房が灯油かエアコンか、除雪は誰がやるのかといった冬の基本情報が抜けた掲載が目立ちます。
冬を知らない県外の人ほど、この空白を不安として受け取ります。
岩手の空室対策 / 盛岡の医療系学生
盛岡市には岩手大学があり、隣の矢巾町には岩手医科大学と附属病院、滝沢市には岩手県立大学があります。
医学部や薬学部、看護学部の学生は在学期間が長く、一度決まれば数年は動きません。
この層の物件は、保護者が下見に来て決めることが多いのが特徴です。
親が見るのは部屋そのものより、エントランスの明るさ、郵便受けの周りの散らかり具合、カメラが付いているかどうか。
カメラの後付けは1台数万円からで、医学生の6年間を考えれば小さな出費です。
築古でも勝てる余地は十分にあります。
共用部の照明を明るくし、掲示物を整理し、ゴミ置き場を清潔に保つ。
管理会社が入居者からの連絡にどれだけ早く応じるかを説明できると、保護者の安心につながります。
医学生は試験期間に部屋にこもります。
壁の薄さと机まわりの照明は、親子そろって確かめるところです。
岩手大学に通う農学部や理工学部の学生なら、上田のキャンパスまで自転車で何分か、冬は歩いて何分かを書き添えます。
家賃4万円台の1Kで冷蔵庫と洗濯機、机を備え付けにすれば、入学準備の買い物を減らしたい家庭に響きます。
盛岡市内の詳しい事情は盛岡市の空室対策の記事で扱っています。
岩手の空室対策 / 北上・金ケ崎の工場需要
北上市には半導体の大きな工場があり、金ケ崎町には自動車の工場があります。
周りには部品や設備の会社が集まり、立ち上げや増産のたびに、県外から技術者や応援の社員がやってきます。
家具家電付き、駐車場2台の確保、インターネット無料。
工場に来る人が真っ先に聞くのはこの3つです。
家電一式をそろえる費用は20〜40万円ほど。
夜勤明けに眠れるよう、寝室の窓には遮光と防音の手当てをしておきます。
北上市のワンルーム平均は約4.4万円。
ここで家賃を数千円上げるより、同じ棟の2戸、3戸をまとめて社宅に入れてもらうほうが、年間の稼働は確実に上がります。
企業の担当者は手配の窓口を一本化したがるからです。
工場の総務へいきなり飛び込み営業をかけても、多くは門前払いです。
北上・金ケ崎の社宅を扱い慣れた仲介会社を窓口にしたほうが、契約書の取り交わしや退去時の精算まで話が早く進みます。
花巻市にも工業団地があり、北上へ通う人が住まいを構える例もあります。
空室率は15.6%と北上より厳しいものの、北上の工場までの車での所要時間と駐車場の台数を示せば、社宅の候補に入る余地があります。
通勤圏を広く捉えて募集するのが、県南で空室を減らすやり方です。
岩手の空室対策 / 新幹線で行き来する二拠点居住者
盛岡駅は東北新幹線の主要駅で、東京まで乗り換えなしで行けます。
週に数日だけ首都圏へ出る働き方の人にとって、盛岡は広い部屋に住みながら東京とつながれる街です。
この層に響くのは、広めの2LDKと書斎になる一室、そして留守中の荷物を受け取れる宅配ボックスです。
東京の同じ家賃ではまず手に入らない広さを、写真と間取り図で正面から見せます。
募集文には、盛岡駅までの所要時間と、駅周辺の駐車場の事情を具体的に書きます。
首都圏から来る人は、冬の駅までの道の様子を想像できません。
雪の日の写真を1枚入れるだけで、不安の多くは解消できます。
二拠点居住者は、物件そのものだけでなく街の暮らしやすさも見ています。
駅周辺の飲食店、書店、病院、日曜も開いているスーパーの情報を添えると、盛岡で暮らすイメージが具体的になります。
沿岸部の宮古市や釜石市は空室率13.1%で、県南の内陸より条件のよい市場です。
三陸沿岸道路の開通で内陸や仙台方面との行き来が便利になり、港湾や行政の仕事で赴任する人の単身需要があります。
岩手の空室対策 / 退去が重なる2〜3月の段取り
岩手の退去のピークは2〜3月です。
卒業する学生と異動の辞令を受けた社会人が同時に動き、しかも雪の残る季節。
雪をどけた駐車場と玄関先の写真を、前年の冬に撮りためておくと募集の出だしで困りません。
盛岡でも県南でも、冬場の内装工事は職人の手配と資材の搬入に時間がかかります。
退去日が決まったらすぐに工事の枠を押さえ、2月のうちに内見を受けられるようにします。
空いた部屋は元栓を閉めて水抜きをし、週に一度は見回りを入れます。
差がつくのは窓です。
既存のサッシの内側にもう一枚窓を足す内窓なら、1窓3〜8万円ほどで結露がほぼ止まり、暖房の効きも変わります。
9〜10月の転勤に合わせ、夏のうちに写真と募集文も新しくしておきます。
暖房費の目安も募集文に書き込みます。
前の入居者が一冬に使った灯油の量が分かれば、県外から来る人は自分の冬の出費を具体的に見積もれます。
雪が降る前の10〜11月には、FF式ストーブと給湯器に一度火を入れて点検します。
真冬にお湯が出ない、暖房がつかないという事態は、入居者が次の春に出ていく十分な理由になります。
点検の記録は、次の募集で設備の状態を示す材料にもなります。
岩手の空室対策 / 盛岡・北上の仲介会社の選び方
盛岡や北上の仲介会社には、大学の生協や病院、工場の総務と長い付き合いを持つところが少なくありません。
その人脈に乗れるかどうかで、春先の反響の数が変わります。
任せる前に聞いておきたいのは、社宅の契約を年に何件扱っているか、雪の日でも内見に案内してくれるか、首都圏の人に画面越しで部屋を見せられるか、の3つです。
雪を理由に内見を断る会社では、2〜3月の問い合わせをみすみす逃します。
県内で候補になる会社は岩手県の空室対策業者一覧にまとめています。
家具を置いて見せる演出にいくらまでかけてよいかは、ホームステージングのROIで試算の考え方を確かめられます。
岩手県の空室対策 / 失敗しない業者選び5ステップ
空室対策業者を選ぶときに、絶対に外せない5つのチェックポイントをまとめました。
問い合わせる前、契約する前に、それぞれ確認しておくと業者選びで失敗するリスクを大きく減らせます。
どのステップも超重要なので、ぜひ参考にしてください。
それでは順番にご紹介していきます。
【STEP①】対応エリアでの実績棟数を確認する
まずは業者の「自分の物件があるエリア」での実績棟数を確認しましょう。
「全国対応」「岩手県対応」と謳っていても、実際に施工・客付け実績がない地域だと、地場の仲介ネットワークを持っていません。
地名が伴わない「累計実績◯件」という数字には要注意。
「岩手県での実績棟数を教えてください」と具体的に聞くのが鉄則です。
【STEP②】宅地建物取引業免許の番号と発行元を確認
不動産業者である以上、宅地建物取引業免許の番号は必須です。
免許番号は「岩手知事(N)第◯◯◯号」または「国土交通大臣(N)第◯◯◯号」の形式で、必ず公式サイトや名刺・契約書類に記載されているもの。
括弧内の数字(N)は5年ごとの更新回数で、数字が大きいほど営業歴が長く、信頼性の目安になります。
【STEP③】料金体系が「3区分」で明示されているか
「相談時にお見積もり」「物件によります」とだけ答える業者は避けたほうが無難です。
信頼できる業者は、初期費用・月額費用・成果報酬の3区分で明示してくれます。
後から「これは別途料金です」と言われるトラブルを避けるためにも、最初の問い合わせ時に「料金プランの3区分を教えてください」と聞きましょう。
明示できる業者は透明性が高く、追加請求のリスクも低い傾向にあります。
【STEP④】提案書のスピードと具体性をチェック
問い合わせから提案書受領まで、5営業日以上かかる業者は要注意です。
空室対策はスピード勝負。
レスポンスの遅さは、その後の施策実行のスピードにも直結します。
さらに大切なのが提案内容の具体性。
「空室対策をします」だけの抽象的な提案ではなく、「具体的な施策・想定費用・期待効果（家賃◯円アップ・成約まで◯ヶ月）」が数字で書かれている業者を選びましょう。
【STEP⑤】最低2社、できれば3社で相見積もりを取る
同じ物件でも、業者によって提案内容と料金は大きく異なります。
1社だけで決めてしまうと、相場感が掴めず損をするリスクが高くなります。
最低でも2社、可能なら3社に同じ条件で見積もりを依頼し、「料金・実績・提案内容・人柄」の4軸で比較するのがおすすめ。
ニュウキョのお問い合わせフォーム1回で、岩手県に強い業者を複数社まとめてご紹介できますので、ぜひご活用ください。
5ステップを実行すれば失敗リスクは大幅減
上記5つを実行するだけで、「契約してから後悔した」という典型的な失敗はほぼ避けられます。特にSTEP①の地域実績とSTEP⑤の相見積もりは、業者の質を見極める上で最も効果的な2つです。
