東京の空室対策 / 賃貸市場の現状
東京都の賃貸市場は、日本最大規模であると同時に、最も競争が激しい市場でもあります。
23区内の空室率は約11.2%。
全国平均（13.6%）を下回るとはいえ、築20年以上の物件に絞ると20%を超えるエリアも珍しくありません。
築年数・駅距離・設備の3つの軸で競合が並ぶ中、打ち手次第で稼働率は大きく変わります。
「家賃を下げれば埋まる」のは事実ですが、それは最後の手段にとっておきたい——というのが、現場の業者・編集部の共通見解です。
東京の空室対策 / 23区別の賃料相場
同じ東京都でも、賃料水準と空室率は区によって大きく異なります。
本サイトでは各区の詳細ページで、ワンルーム・1K・1LDK・2LDK以上の4区分での平均賃料を公開しています。
物件募集時の参考にしてください。
たとえば港区のワンルーム平均は14.5万円、葛飾区は7.0万円と倍以上の開きがあります。
「東京の平均賃料」だけを見て募集賃料を決めるのは危険で、必ず自分の物件の所在区の相場を確認することをおすすめします。
東京の空室対策 / 長期化の3つの原因
23区で空室が長引く原因の8割は、次の3点に集約されます。
- 競合より設備が1段階古い: 特にインターネット無料の未対応。SUUMOで「Wi-Fi無料」フィルタを使うと対象が半分に絞られます
- 写真とキャッチコピーが古い: 5年以上前の写真を使い回している、生活感がない写真、特徴が伝わらないキャッチ
- ターゲットと物件のミスマッチ: 学生向けに作ったが、いまは社会人エリアになっている等、需要のズレ
東京の空室対策 / 効く5つの打ち手
①インターネット無料化（月3,000〜5,000円）
築古物件で最も費用対効果が高いのがこれ。
J:COMやNURO光プラスなどの一括契約サービスを使えば月3,000〜5,000円で導入できます。
家賃に3,000円乗せても入居者は得をする、というのがミソです。
②写真の撮り直し＋ホームステージング（5〜15万円）
SUUMO・HOME'Sの物件写真は内見前の最大の関門。
プロカメラマンによる撮り直しは1物件3〜5万円、簡易ホームステージング（家具・小物配置）は1部屋8万円〜が相場です。
費用5万円で家賃3,000円アップを実現した事例も多数。
③宅配ボックス・モニターホン設置（10〜25万円）
単身者・共働き世帯にとって必須設備に近い。
アパート1棟（8戸）への宅配ボックス設置で10〜15万円、モニター付きインターホン全戸交換で15〜25万円が目安です。
④外国人入居の受け入れ（実質コスト0円）
都内の単身賃貸の約2割は外国人需要。
GTN等の多言語対応保証会社と契約すれば、与信リスクを抑えつつ需要を取り込めます。
稼働率を5〜10%押し上げるケースが多数。
⑤ターゲット再設定＋募集原稿リライト（無料）
築年数が経つにつれ、想定ターゲットと実際の入居希望者がズレてくるのは自然なこと。
年に一度、自分の物件のキャッチコピーと「想定する入居者像」を見直すだけで、内見数が変わります。
東京の空室対策 / 多摩エリアの特徴
多摩エリアは23区と比べてファミリー層が中心となるため、空室対策の打ち手も変わります。
駐車場の確保（できれば2台）、収納の多さ、小学校までの徒歩距離が決定要因として大きく、これらは写真と募集文で前面に出すべきポイントです。
テレワーク需要を受けて、ワークスペース化（リビングの一角に作業デスクを設置）や宅配ボックス設置の費用対効果が、近年特に高まっています。
東京の空室対策 / 業者の選び方
東京で空室対策業者を選ぶ際は、次の5つのチェックポイントを確認してください。
- 23区内での実績棟数を確認: 「関東対応」ではなく「23区内での実績」を聞く
- 過去3年間の対応事例の地名: 自分の物件がある区での施工実績があるか
- 宅地建物取引業免許の確認: 番号と発行元（東京都知事 or 国土交通大臣）を必ず確認
- 料金体系の透明性: 初期費用・月額・成果報酬の3区分が明示されているか
- 提案書のスピード: 問い合わせから提案書まで5営業日以上かかる業者は要注意
事業者の口座番号や登記情報の照合も、ニュウキョ事務局で確認済みのバッジ付き業者なら手間がかかりません。
東京都の空室対策 / 失敗しない業者選び5ステップ
空室対策業者を選ぶときに、絶対に外せない5つのチェックポイントをまとめました。
問い合わせる前、契約する前に、それぞれ確認しておくと業者選びで失敗するリスクを大きく減らせます。
どのステップも超重要なので、ぜひ参考にしてください。
それでは順番にご紹介していきます。
【STEP①】対応エリアでの実績棟数を確認する
まずは業者の「自分の物件があるエリア」での実績棟数を確認しましょう。
「全国対応」「東京都対応」と謳っていても、実際に施工・客付け実績がない地域だと、地場の仲介ネットワークを持っていません。
地名が伴わない「累計実績◯件」という数字には要注意。
「東京都での実績棟数を教えてください」と具体的に聞くのが鉄則です。
【STEP②】宅地建物取引業免許の番号と発行元を確認
不動産業者である以上、宅地建物取引業免許の番号は必須です。
免許番号は「東京知事(N)第◯◯◯号」または「国土交通大臣(N)第◯◯◯号」の形式で、必ず公式サイトや名刺・契約書類に記載されているもの。
括弧内の数字(N)は5年ごとの更新回数で、数字が大きいほど営業歴が長く、信頼性の目安になります。
【STEP③】料金体系が「3区分」で明示されているか
「相談時にお見積もり」「物件によります」とだけ答える業者は避けたほうが無難です。
信頼できる業者は、初期費用・月額費用・成果報酬の3区分で明示してくれます。
後から「これは別途料金です」と言われるトラブルを避けるためにも、最初の問い合わせ時に「料金プランの3区分を教えてください」と聞きましょう。
明示できる業者は透明性が高く、追加請求のリスクも低い傾向にあります。
【STEP④】提案書のスピードと具体性をチェック
問い合わせから提案書受領まで、5営業日以上かかる業者は要注意です。
空室対策はスピード勝負。
レスポンスの遅さは、その後の施策実行のスピードにも直結します。
さらに大切なのが提案内容の具体性。
「空室対策をします」だけの抽象的な提案ではなく、「具体的な施策・想定費用・期待効果（家賃◯円アップ・成約まで◯ヶ月）」が数字で書かれている業者を選びましょう。
【STEP⑤】最低2社、できれば3社で相見積もりを取る
同じ物件でも、業者によって提案内容と料金は大きく異なります。
1社だけで決めてしまうと、相場感が掴めず損をするリスクが高くなります。
最低でも2社、可能なら3社に同じ条件で見積もりを依頼し、「料金・実績・提案内容・人柄」の4軸で比較するのがおすすめ。
ニュウキョのお問い合わせフォーム1回で、東京都に強い業者を複数社まとめてご紹介できますので、ぜひご活用ください。
5ステップを実行すれば失敗リスクは大幅減
上記5つを実行するだけで、「契約してから後悔した」という典型的な失敗はほぼ避けられます。特にSTEP①の地域実績とSTEP⑤の相見積もりは、業者の質を見極める上で最も効果的な2つです。
東京の空室対策 / まとめ
- ① 家賃を下げる前に、半径500mの競合を確認。Wi-Fi無料率・写真の質・キャッチコピーで負けていないか
- ② 築年数より「ターゲットの再設定」。築古でも、想定入居者を変えれば需要は再構築できる
- ③ 業者選びは「23区内での実績」を必ず確認。地場仲介ネットワークの有無で結果が分かれる
東京エリアの具体的な業者は、本記事下部の「東京に拠点を構える空室対策業者」セクションをご覧ください。
事務局による事前審査を通過した業者のみ掲載しています。
