大津市の空室対策 / 京都の隣という条件をどう読むか
大津駅から京都駅までは琵琶湖線でおよそ10分。
県庁所在地でありながら、生活圏の半分は京都に向いている街です。
人口約34万人、ワンルームの平均賃料は65,000円、1Kが73,400円になります。
1LDKは107,200円、ファミリー向けは104,000円。
空室率は12.4%で、滋賀県全体の13.4%より1ポイント低い数字です。
県のワンルーム平均50,000円との差は15,000円あり、住宅地の公示地価も平均92,783円/㎡と県平均の1.30倍に届きます。
この数字だけを見れば、大津は滋賀のなかで最も家賃の取れる街です。
一方で、京都市内の相場を知る人にとって大津の物件は「京都より少し安く、少し広い」選択肢として映ります。
比べられているのは草津や守山ではなく、山科や伏見の物件だと考えたほうが打ち手を誤りません。
市域が湖に沿って南北に細長いのも大津の難しさです。
北の堅田や坂本と、南の瀬田や石山では、通勤先も暮らし方もまるで違います。
一つの相場観で市全体を語れない街だと割り切るのが出発点です。
大津市の空室対策 / 新快速の停まる大津と石山
琵琶湖線で新快速が停まるのは大津駅と石山駅です。
膳所は普通列車しか停まらないものの、京都までの所要時間は大きく変わらず、駅前の落ち着いた住宅地として根強い人気があります。
京都や大阪へ通う単身者は、駅を降りてから部屋までの時間を分単位で比べます。
図面の冒頭には最寄り駅と、京都駅、大阪駅までの所要時間を並べて書きます。
京都に住めば家賃が上がり、部屋は狭くなる。
その差を専有面積の平米数で見せるのが大津の売り方です。
石山駅の周辺は、工場や研究所への通勤者も住むエリアです。
帰宅時間が不規則な人が多いので、宅配ボックスとオートロックの有無が問われます。
築年数の古いマンションでも、エントランスの照明と集合ポストを新しくすると、夜に内見する人の印象は大きく変わります。
大津駅の周辺には県庁や市役所、裁判所が集まり、県の職員や士業の事務所に勤める人も住んでいます。
この層は数年単位で同じ部屋に住み続けることが多く、入居後の不具合への対応の速さを重く見ます。
更新のたびにエアコンや給湯器の状態を点検し、壊れる前に入れ替えておくと、長く住んでもらえる部屋になります。
大津市の空室対策 / 山科や四条の店頭で紹介してもらう
京都に勤める人は、まず京都市内の仲介店に相談します。
山科や四条烏丸の担当者が大津の物件を候補に入れてくれるかどうかで、反響の量は大きく違ってきます。
管理会社を通じて京都側の客付け業者に物件情報を流してもらい、広告料の条件も京都の物件と見劣りしない水準にそろえます。
図面の備考には、京都駅までの定期券の区間と、朝の時間帯の本数を書き込んでおきます。
写真は、湖や比叡山が見える窓があればそれを主役にします。
京都市内の物件では得にくい開放感は、文字よりも写真のほうが伝わるものです。
京都の担当者は大津の土地勘を持っていないことが多いため、最寄り駅からの道順や周辺のスーパー、病院の場所を一枚にまとめた資料を添えると紹介してもらいやすくなります。
京都で探している人が抱く「大津は遠いのでは」という印象を、具体的な生活の情報で崩していくのが狙いです。
大津市の空室対策 / びわ湖浜大津から湖岸の眺め
びわ湖浜大津駅からは京阪京津線が京都市営地下鉄東西線に乗り入れ、乗り換えなしで京都市役所前方面へ出られます。
湖岸のなぎさ公園に面した一帯は、湖を眺めて暮らしたい共働き世帯や夫婦の市場です。
湖が見える部屋は、写真の出来がそのまま反響を左右します。
朝の光、夕焼け、夜景と時間帯を変えて撮り分け、カーテンレールを天井付けにして窓を広く見せる工夫は、費用が数万円で収まる割に効き目があります。
湖からの風で窓ガラスは汚れやすく、眺望が売りの部屋ほど汚れが目立ちます。
外窓の清掃を年に数回組み込み、その予定を募集時に伝えておくと、入居後の不満を前もって消せます。
共用廊下やエントランスが古びたままでは眺望の価値が目減りするため、室内より先に手を入れたい場所です。
大津市の空室対策 / 石坂線沿線と坂本の寺社の街
京阪石山坂本線は、石山寺から三井寺の近くを抜け、近江神宮や日吉大社のある坂本までを結びます。
寺社の多い街並みに惹かれて住む人や、静かな環境で子育てをしたい世帯が、この沿線の主な入居者です。
この沿線では、和の落ち着きを感じさせる内装が家賃の支えになります。
明るい色の建具を木目調に替え、畳の部屋を残すなら表替えをして清潔感を出します。
和室を洋室に変えるより、和室を生かしたほうが沿線の雰囲気に合う物件も少なくありません。
比叡山の麓に近づくほど坂道が増え、自転車での移動はきつくなります。
山側の物件は車で暮らす世帯に絞り、駐車場の台数と冬の路面凍結への対応を図面に書いておくのが現実的です。
大津市の空室対策 / 瀬田の龍谷大学と滋賀医科大学
南部の瀬田には龍谷大学の瀬田キャンパスと滋賀医科大学があり、医大には附属病院も併設されています。
どちらも瀬田駅からバスで向かう丘の上にあり、バス停の近さと駐輪場の屋根が部屋選びを分けます。
- 大学行きのバスが出る停留所までの徒歩分数を示す
- 坂道を考えて、電動自転車も置ける駐輪場を用意する
- 病院勤務者向けに遮光カーテンを最初から付けておく
滋賀医科大学の学生は6年間在籍し、卒業後も附属病院で研修を続ける人がいます。
龍谷大学の学生とは住む年数が違うため、同じ建物でも医大生向けの部屋は設備を一段上げておくと、年度途中の空きも埋まりやすくなります。
龍谷大学の学生向けには、家賃を抑えた部屋を求める声が多くあります。
設備を足すより、インターネットを無料にして通信費の負担を減らすほうが、仕送りで暮らす学生と親の双方に響きます。
大津市の空室対策 / 京都の転勤シーズンに合わせた段取り
龍谷大学と滋賀医科大学の新入生は、2月から3月にかけて親と一緒に下見に来ます。
京都や大阪の企業の転勤も3月に集中するため、退去が決まった部屋は年明けまでに原状回復の手配を終え、2月の頭には写真がそろっている状態を目指します。
依頼先を選ぶ際は、京都側の業者に物件を紹介してもらえる関係があるかを最初に聞きます。
滋賀全体の動きは滋賀県の空室対策の記事で、地元の依頼先は滋賀県の空室対策業者一覧で確認できます。
眺望を生かした見せ方はホームステージングの費用対効果の考え方も役立ちます。
滋賀県の空室対策 / 失敗しない業者選び5ステップ
空室対策業者を選ぶときに、絶対に外せない5つのチェックポイントをまとめました。
問い合わせる前、契約する前に、それぞれ確認しておくと業者選びで失敗するリスクを大きく減らせます。
どのステップも超重要なので、ぜひ参考にしてください。
それでは順番にご紹介していきます。
【STEP①】対応エリアでの実績棟数を確認する
まずは業者の「自分の物件があるエリア」での実績棟数を確認しましょう。
「全国対応」「滋賀県対応」と謳っていても、実際に施工・客付け実績がない地域だと、地場の仲介ネットワークを持っていません。
地名が伴わない「累計実績◯件」という数字には要注意。
「滋賀県での実績棟数を教えてください」と具体的に聞くのが鉄則です。
【STEP②】宅地建物取引業免許の番号と発行元を確認
不動産業者である以上、宅地建物取引業免許の番号は必須です。
免許番号は「滋賀知事(N)第◯◯◯号」または「国土交通大臣(N)第◯◯◯号」の形式で、必ず公式サイトや名刺・契約書類に記載されているもの。
括弧内の数字(N)は5年ごとの更新回数で、数字が大きいほど営業歴が長く、信頼性の目安になります。
【STEP③】料金体系が「3区分」で明示されているか
「相談時にお見積もり」「物件によります」とだけ答える業者は避けたほうが無難です。
信頼できる業者は、初期費用・月額費用・成果報酬の3区分で明示してくれます。
後から「これは別途料金です」と言われるトラブルを避けるためにも、最初の問い合わせ時に「料金プランの3区分を教えてください」と聞きましょう。
明示できる業者は透明性が高く、追加請求のリスクも低い傾向にあります。
【STEP④】提案書のスピードと具体性をチェック
問い合わせから提案書受領まで、5営業日以上かかる業者は要注意です。
空室対策はスピード勝負。
レスポンスの遅さは、その後の施策実行のスピードにも直結します。
さらに大切なのが提案内容の具体性。
「空室対策をします」だけの抽象的な提案ではなく、「具体的な施策・想定費用・期待効果（家賃◯円アップ・成約まで◯ヶ月）」が数字で書かれている業者を選びましょう。
【STEP⑤】最低2社、できれば3社で相見積もりを取る
同じ物件でも、業者によって提案内容と料金は大きく異なります。
1社だけで決めてしまうと、相場感が掴めず損をするリスクが高くなります。
最低でも2社、可能なら3社に同じ条件で見積もりを依頼し、「料金・実績・提案内容・人柄」の4軸で比較するのがおすすめ。
ニュウキョのお問い合わせフォーム1回で、滋賀県に強い業者を複数社まとめてご紹介できますので、ぜひご活用ください。
5ステップを実行すれば失敗リスクは大幅減
上記5つを実行するだけで、「契約してから後悔した」という典型的な失敗はほぼ避けられます。特にSTEP①の地域実績とSTEP⑤の相見積もりは、業者の質を見極める上で最も効果的な2つです。
